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Mercado 09/04/2020
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O que é Incorporação Imobiliária e qual a diferença entre Incorporação e Construção?

Para aqueles que já atuam no Mercado Imobiliário, parece bastante óbvio o que significam os termos Incorporador e Construtor e a diferença entre eles. No entanto, ouvimos frequentemente “Hummm legal” ou “Hummm o que é uma Incorporadora?” quando respondemos às perguntas sobre com o que trabalhamos.


Essas reações sempre nos surpreendem, mas percebemos que o termo Incorporação é muito abrangente e, tratando-se de um setor extremamente importante e que exerce enorme relevância no PIB ( Produto Interno Bruto) Nacional, merece ser conhecido melhor, não é mesmo?


A Incorporação Imobiliária e a construção de suas edificações são partes e essências do Desenvolvimento Imobiliário, o qual representa a gestão de negócios baseados nos fundamentos específicos da atividade imobiliária e emprega conceitos e práticas multidisciplinares de Arquitetura e Engenharia Civil, de Produção e de Custos, Economia e Finanças, Direito e Administração, Marketing e Vendas.


O Incorporador é o coordenador de todos esses agentes envolvidos no Desenvolvimento Imobiliário, inclusive do construtor, este último exercendo a função de fornecedor dessa cadeia de desenvolvimento, sendo o executor das obras.


Pimba! Essa é a diferença entre esses dois atores.

Em alguns casos, como acontece com algumas grandes Incorporadoras Imobiliárias, por questões estratégicas, de custos, por deterem o know-how da construção civil e também pelo grande fluxo de empreendimentos imobiliários, algumas empresas acabam desempenhando ambos os papéis, incorporando e construindo.

É importante ressaltar a parte legal do que é um Incorporador, segundo o art. 29 e art. 30 da Lei número 4.591 de 16.12.1964 – que diz respeito às Incorporações.

“Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de unidades autônomas, em edificações a serem construídas (formato incorporação) ou em construção sob regime condominial (formato condomínio fechado), ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras”

Epa! Mas qual a diferença entre formato Incorporação e formato Condomínio Fechado?

No Formato Incorporação, uma empresa desenvolve todo o empreendimento imobiliário, coordena seus agentes e é responsável pela venda das futuras unidades autônomas. Por ser um bem ainda intangível, a alienação e transferência do bem viável ocorrem apenas após o término de sua obra e obtenção do Habite-se (Processo pelo qual o empreendimento passa após sua conclusão de obra, onde existem vistorias e a autorização do Órgão Municipal para sua ocupação).


No formato Condomínio Fechado ou condomínio de construção ou ainda “Obra pelo valor real”, um grupo determinado de pessoas adquire um terreno com o objetivo de incorporar e tornam-se proprietárias de uma fração ideal do terreno, que é um bem tangível. A alienação da fração ideal é feita no momento da criação do condomínio, conforme trecho do Art. 31 “sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras”, ao final da obra e Habite-se essa fração ideal corresponderá a uma unidade autônoma ( corresponderá à metragem privativa do apartamento, garagens e áreas comuns ). Neste caso, todos os proprietários de frações ideais participantes desse formato se tornam incorporadores e coordenarão todos os agentes do processo de desenvolvimento imobiliário, podendo ou não contratar uma incorporadora para gerir todo o processo.

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